借地権相場とは

借地権相場の算出方法は様々あります。土地は同じ地域にあっても、面している道路や周囲の環境によって大きく変わってきます。

借地権相場を把握するのは単純ではありませんし以下のサイトのように査定の考え方を捉えて置くことが大切です。

そこを押さえた上で、具体的な算出として5つの方法を紹介します。

公租公課倍率

公租公課とは国や自治体への税金です。不動産を所有していると毎年固定資産税を納めなくてはいけません。
固定資産税は自分の住居とその土地であれば負担は大きくありませんが、土地を多く所有している人には大きな負担です。
固定資産税以外にも都市計画税を課税している地方自治体もあります。
そのため、賃貸収入を考えると固定資産税と都市計画税分は回収したいと考えるため、そこから賃料を基準にします。
首都圏だと住宅地は3～5倍程度、商業地だと5～8倍程度が相場になります。

積算法/利回り法

積算法とは土地から得られる期待利回りの借地料を計算する方法です。期待利回りとは投資金額から期待できる年間の利益率をさします。
期待利回りから算出される借地料は2%程度が一般的です。そこから費用も含めて計算します。
土地だけだとかかる費用は固定資産税と都市計画税ですので、土地からの利益と費用を足した金額が借地代になります。
積算法はアパート経営やマンション経営の賃料で良く使われる計算方法です。

賃貸事例比較法

上記の方法は対象の土地のみの計算方法なので、周囲の地代については考慮していません。
しかし、周囲の相場を考慮する必要があるので、周囲の借地料を参考に決めます。
適正な借地料を見極めるには、固定資産税と更地価格を参考に実情を見ることが重要です。
なるべく似ている借地を参考にします。

収益分析法

借地が住宅ではなく、店舗や工場の場合に使われる方法です。
店舗や工場の利益から土地の貢献度を算出します。利益を生み出す土地であれば高めの賃料を設定できます。
ただし、利益や土地の貢献度を調べることは難しいため、専門家に依頼して計算することが多い方法です。

スライド法

借地の契約を適切に結んでも、時間の経過とともに経済情勢も変化します。
その時々の経済情勢から地代を見直す方法です。
経済情勢の変化や環境の変化から固定資産税や更地価格が変わると、借地も変動すると考えるのが妥当です。
栄えていれば高くなりますし、そうでなければ下がります。少しの変化であればそのままとなるパターンが多いですが、大きなかい離があると見直しが必要です。